Firma la exclusiva sin ir al piso12 propietarios al día en vez de 2Cero puerta fría, cero portalesEn marcha en 48 h+100 agencias ya captan así4,9 ★ en Google
Firma la exclusiva sin ir al piso12 propietarios al día en vez de 2Cero puerta fría, cero portalesEn marcha en 48 h+100 agencias ya captan así4,9 ★ en Google
Captación de propietarios: cómo captarlos antes de que publiquen en un portal
La captación de propietarios empieza antes del portal. El propietario que más te interesa es el que todavía no ha hablado con nadie. Cuando publica en un portal, la carrera ya ha empezado. Estas son las formas de llegar antes, ordenadas de la que más escala a la que más se cultiva.
Llamada de 20 min · sin compromiso. Si no encajas, te lo decimos.
La respuesta corta
Llegando antes de que publiquen en un portal: con anuncios de captación que hablen a su momento de vida, un formulario largo que filtre a los curiosos, reactivación de tu base de datos, referidos y llamando en minutos a quien entra.
Por Nacho Jorrín, fundador de Artic Agents · Actualizado el 29 de septiembre de 2026
Por qué llegar antes lo cambia todo
Un propietario que ya ha publicado su piso recibe llamadas de muchas agencias el mismo día. Ya ha contado su historia, ya le han dicho precios, ya está cansado. El que todavía está pensando en vender no ha hablado con nadie. Si llegas tú primero, marcas el precio de referencia y la forma de trabajar.
"Me gustaría poder llegar a un propietario antes de que lo publique. Cuando me llega la propiedad, la tengo quemada."
Dueño de agencia, en una llamada de diagnóstico de 2026.
Siete formas de captar propietarios antes que nadie
1. Anuncios de captación en redes
Anuncios en Facebook e Instagram que hablan a un propietario de tu zona en un momento concreto. No enseñan pisos: le preguntan por el suyo. Es la única forma que crece con presupuesto en lugar de con horas. Cómo se hacen en Facebook Ads para inmobiliarias.
2. Un formulario de valoración que filtre de verdad
El "¿cuánto vale tu casa?" con nombre y teléfono atrae a todo el que tiene curiosidad. Un formulario largo que pregunte por qué vende, para cuándo y si decide él, atrae a quien está pensando en vender en serio. Menos contactos, muchos mejores.
3. Hablar a los momentos de vida
Herencias, separaciones y cambios de casa concentran muchas ventas. Cada uno tiene su miedo y su plazo, y la agencia que lo entiende es la que se lleva la exclusiva. Detalle en herencias, divorcios y cambio de casa.
4. Reactivar tu base de datos cada tres meses
Tienes propietarios que te dijeron que no hace seis meses. Algo ha cambiado desde entonces: se les ha ido la agencia que eligieron, han bajado sus expectativas o les ha cambiado la vida. Un mensaje cada trimestre, personal y con algo útil (qué se ha vendido cerca, por ejemplo), es la captación más barata que existe. Cómo se hace en reactivar tu base de datos.
"He hecho ventas con un lead que me llegó hace seis meses. Hacer eso mecánicamente, te vas olvidando."
Dueño de agencia, sobre el seguimiento manual. Por eso conviene que la reactivación la haga el sistema.
5. Cultivar los referidos en el momento justo
El referido es el mejor contacto: llega confiando en ti. Pero no crece solo. Se pide justo después de la venta, cuando el cliente está contento: una reseña y un enlace fácil para recomendarte. Meses después, ya no se acuerda. Lo contamos en referidos y reseñas.
6. Hacer zona con datos, no con folletos genéricos
Si buzoneas o haces cartelería, que el mensaje sea útil y medible: qué se ha vendido en esa calle y a qué precio, con una forma de contacto propia para saber qué te trae.
7. Ser el primero en llamar
Todo lo anterior se pierde si llamas tarde. El propietario que acaba de dejar su teléfono está pendiente. Dos horas después, no. Ver la ventana de los 5 minutos.
Y después de captar el contacto
Captar al propietario es la mitad. Los pasos para captar un piso concreto, uno a uno, están en cómo captar pisos para vender. La otra mitad es convertirlo en exclusiva: una llamada de conocimiento, una llamada de valoración con testigos y el encargo firmado en el momento. Está todo en cómo conseguir exclusivas inmobiliarias.
Por dónde empezar si solo puedes hacer una cosa
Si tu agencia ya factura y el techo es el producto, empieza por la primera, con la segunda y la séptima detrás: anuncios de captación, formulario largo y aviso para llamar en minutos. Es lo único de la lista que puedes empujar cuando quieras más exclusivas. El resto suma, pero no lo controlas igual.
Captación de propietarios en Madrid
La captación de propietarios en Madrid funciona igual que en otra ciudad, con tres matices. No tenemos cifras propias de Madrid publicadas, así que aquí no las vas a ver.
Se capta por barrio. Un anuncio para todo Madrid no sirve. Funciona el que habla al propietario de un barrio o distrito concreto.
Hay muchas agencias. Por eso importa llegar antes del portal y llamar en minutos.
Las distancias pesan. Ir a cada valoración en coche te come el día. La valoración por llamada lo evita. En JJ Inmobiliaria, de cuatro propietarios que entraron un fin de semana, tres estaban fuera de la zona que se podía cubrir en persona.
¿Cómo captar propietarios que quieren vender su piso?
Llegando antes de que publiquen en un portal: con anuncios de captación que hablen a su momento de vida, un formulario largo que filtre a los curiosos, reactivación de tu base de datos, referidos y llamando en minutos a quien entra.
¿Cómo captar inmuebles de particulares?
El particular que ya ha publicado recibe muchas llamadas. Funciona mejor llegar antes, con anuncios propios, y cuando llames a un particular de portal, ofrecer un servicio concreto en lugar de preguntar si quiere que se lo vendas.
¿Cada cuánto hay que contactar a la base de datos de propietarios?
Una buena referencia es cada tres meses, con un mensaje personal y útil, como qué se ha vendido cerca de su casa.
¿Cómo hacer captación de propietarios en Madrid?
Igual que en otra ciudad: anuncios por barrio, un formulario largo que filtre, llamar en minutos y valorar por llamada para no perder el día en desplazamientos. Hay muchas agencias, así que llegar antes del portal pesa más.
Por Nacho Jorrín, fundador de Artic Agents · Actualizado el 29 de septiembre de 2026
Marketing inmobiliarioMarketing inmobiliario digital: qué es y qué parte sirve de verdad para captar propietarios y no solo para vender pisos:
Agencia de marketing inmobiliarioAgencias de marketing inmobiliario: cómo elegir la que trae propietarios que quieren vender, no likes. Anuncios, formula
Captación inmobiliaria en una ciudad grandeCómo captar propietarios en Madrid o en otra ciudad grande: por qué el coche te limita, cómo valorar por videollamada y 
Cómo captar pisos para venderCómo captar pisos para vender en cinco pasos: dónde encontrar al propietario, qué decir en las dos primeras llamadas y c
Captación inmobiliariaCaptación inmobiliaria, de inmuebles y de propiedades: propietarios de tu zona que piden valoración cada semana, aviso a
Leads inmobiliariosQué es un lead inmobiliario, qué tipos hay y cómo generar leads de propietarios que quieren vender: propios, filtrados y
Captador inmobiliarioCaptador inmobiliario: qué hace, cómo es su día, qué le hace rendir y cuándo compensa más contratar otro que darle un si
Facebook Ads para inmobiliariasPublicidad inmobiliaria y Facebook Ads para inmobiliarias que traen propietarios, no curiosos. Anuncios probados con más
Captar herencias y divorciosLos tres momentos en que un propietario decide vender: herencia, separación y cambio de casa. Qué necesita cada uno, qué
Canales de captaciónLlamada fría, buzoneo, portales, referidos y anuncios: cuánto te cuesta de verdad cada forma de captar, en dinero y en h